城中村拆迁
已回复2011-06-28 16:34:22
律师：你好，我们广西北海市十二间屋近日来被征收，赔偿条件很低，很多村民不签字搬迁，现在签字的大多是村队里的队委之类的干部，项目办的工作人员和我们说，我们的是集体土地，不可能办有个人国有土地征，有的话也是非法途径取得，要承担法律责任，并且告知我们只要有80%的住户签字搬迁，剩余的会走司法途径来强迁，而且也告知我们迁走是肯定的，只是时间问题。我们不同意签字拆迁，他们凭什么来拆我们的房子？有些村民和他们反应赔偿低，要求合理赔偿，但他们不予理会，并说他们给予的赔偿是最高的，而且给过相关领导看过，领导也说很高标准，还说我们这边的标准是由拆迁办制定的（这个是工作人员和我说的，我有录音），但是赔偿标准不是由市场价格决定的吗？怎么又成了拆迁办制定的？还有，两会不是说明政府不能干预拆迁，为什么拆迁办还给予价格标准，而且标准为430元/㎡，此外长年世居户就可以有30㎡/每人的回建地以及帮建到三层半的天面楼梯房，而那些不管什么原因迁出去于2007年后又迁回来的住户只给与20㎡/人，还不帮建房子，我家的土地证上是102㎡，却只给我60平方的土地，房屋赔偿5万块，对于像我家这样响应国家政策只生一个小孩的家庭来说是十分不公平的！我们市里的物价很高，房价在市房产交易中心了解到现在的市场均价为5370元/㎡，建筑房子的成本包括材料和人工都要4-5万一层，还不包括地基的费用。我家拿着这个5万块连厕所都买不到，这样的赔偿也算等价赔偿和合理赔偿吗？
另外说明一下，他们出示的赔偿标准是2008年的，而且没有为这些农民们解决社保问题！因为我不经常回村里，所以得到的信息是村民和我说的，以及我去项目办咨询的！我们不是不肯搬，只要赔偿合理我们也会搬走，但是，赔偿这么低，物价又那么高，叫我们去哪里生活？这些钱拿到哪里谁都说是打发叫花子的，我们农民就那么不值钱？？？
北海市人民政府关于印发《北海市辖区建设项目征地拆迁实施办法》的通知
（北政发〔2009〕17号）
市辖县、区人民政府，市直各委、办、局：
《北海市辖区建设项目征地拆迁实施办法》已经市十三届政府第48次常务会审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月二十日
北海市辖区建设项目征地拆迁实施办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为保障土地资源的合理利用和城乡规划的顺利实施，加强市辖区建设项目征地拆迁工作管理，维护征地拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广西壮族自治区实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》的规定和国家、自治区有关征地拆迁的政策，结合本市实际，制定本办法。
第二条 在北海市辖区（海城区、银海区、铁山港区）范围内涉及的征地拆迁工作适用本办法。
本办法所称征地拆迁，指依法征收集体土地及涉及的房屋搬迁所进行的补偿安置工作。
本办法所称被拆迁户，指位于被征收土地范围内的房屋（含住房和相关地上建、构筑物）所有权人。
第三条 建设项目涉及征收土地必须符合土地利用总体规划、城乡规划和土地利用年度计划，并按照本办法规定进行征地补偿。
第四条 北海市辖区范围内建设项目征地拆迁工作由市人民政府统一组织领导，辖区人民政府、市国土资源行政主管部门、市劳动保障行政主管部门、市农业行政主管部门、市民政部门及项目业主单位具体实施。
辖区人民政府负责开展征地调查和批后实施具体工作，拟订征地拆迁工作方案，负责做好征地拆迁涉及群众的思想工作，组织和协调被征地农村集体经济组织、土地承包经营者、相关权利人及被拆迁户签订征收土地补偿协议、房屋拆迁补偿安置协议；市国土资源行政主管部门主要负责征地拆迁法律法规宣传、政策解释，组织征地报批，指导和配合辖区人民政府开展征地调查及批后实施工作，对征地拆迁行为的合法性进行审核、把关；市劳动保障行政主管部门负责被征地农民社会保障政策的宣传、解释工作，调查被征地农民社会保障情况，指导和配合辖区人民政府制订被征地农民社会保障方案并具体组织实施；市农业行政主管部门负责指导和配合辖区人民政府调查、提供被征地农村集体经济组织征地前后耕地面积变化情况；市民政部门负责指导和配合辖区人民政府调查、实施被征地农民最低生活保障工作，负责被征收土地上坟墓迁移工作。
项目业主单位为市人民政府根据项目情况指定的机构、单位，代表市人民政府签订征收土地补偿协议和房屋拆迁补偿安置协议。
市发改、规划、建设、财政、林业、公安、卫生等部门，应当在各自职责范围内依法做好征地拆迁管理相关工作。
第五条 被征地农村集体经济组织应当将征地补偿安置费用的收支和分配情况，向本集体经济组织成员公布，接受监督。
市农业行政主管部门、市民政行政主管部门及区、镇（街道）两级政府各自负责对本辖区内农村集体经济组织内部征地补偿安置费用分配和使用进行指导、协调和监督。
第二章 征地程序及一般规定
第六条 市国土资源行政主管部门、市规划行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和城乡规划，拟定建设项目征地范围，报市人民政府批准后，由市国土资源行政主管部门向被征地农村集体经济组织发布征收土地预公告，并抄送市工商、公安、规划、房产等部门及区、镇（街道）两级政府。征收土地预公告内容应当包括征收土地的时间、位置、范围、面积、用途等。
自征收土地预公告发布之日起，被征收土地的所有权人和使用权人应停止进行下列活动：
（一）改变房屋和土地用途；
（二）新建、扩建、改建房屋及其他地上附着物；
（三）房屋及其他地上附着物买卖、抵押、交换、赠与、分割、租赁、典当等影响征地补偿的活动；
（四）抢栽、抢种农作物、林（果、竹）木等。
自征收土地预公告发布之日起，工商行政管理部门暂停办理拟征地和拆迁范围内的有关单位和个人的营业执照；公安部门暂停办理村民常住人口的迁入和分户手续；规划行政主管部门暂停办理房屋规划报建手续；房产行政主管部门暂停办理房屋产权登记手续；国土资源行政主管部门暂停办理土地权属变更登记手续。暂停办理有关手续期限为一年。
因出生、婚嫁、复转退军人、大中专院校学生以及刑满释放人员、解除劳教人员回原籍等确需入户或分户的且符合户籍管理规定的，经拟征地拆迁范围辖区公安派出所审核属实，报经辖区人民政府批准后，按程序到公安部门申请办理户口迁入或分户手续。辖区人民政府对上述人员准予入户或分户的批准文件，应同时抄送市国土资源行政主管部门。
凡在征收土地预公告发布后，在拟征收土地上抢栽、抢种、抢建的青苗、地上附着物和建（构）筑物，实施征地工作时一律不予补偿。
第七条 征收土地预公告发布后，辖区人民政府、市国土资源行政主管部门与被征地农村集体经济组织、土地承包经营者及相关权利人对拟征收土地及地上附着物的权属、地类、面积、数量等情况进行调查、丈量、清点、登记及确认，被征地农村集体经济组织及相关权利人应予以配合。
第八条 征收土地方案拟定后，辖区人民政府、市国土资源行政主管部门应当告知被征地农村集体经济组织、土地承包经营者及相关权利人对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利，当事人申请听证的，应当依照有关规定组织听证。
第九条 征收土地方案经依法批准后，市人民政府在接到征地批准文件后15日内，将征收土地方案在被征收土地所在的镇（街道）、村予以公告。被征地农村集体经济组织、土地承包经营者及相关权利人应当在公告期限内，办理征地补偿登记；逾期不办理补偿登记的，视为放弃补偿权利。征地补偿登记结束后，辖区人民政府、市国土资源行政主管部门根据征地补偿登记复核情况，拟订征地补偿安置方案（草案），在被征收土地所在的镇（街道）、村予以公告，征询被征地农村集体经济组织及相关权利人的意见，征询意见的期限为20日。
第十条 征地范围内的被征地农村集体经济组织、土地承包经营者及相关权利人对补偿、安置有异议或不能签订征地补偿协议的，由辖区人民政府、市国土资源行政主管部门进行协调。经协调，属违反土地管理法律法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由市国土资源行政主管部门将征地补偿安置方案报市人民政府批准后，向被征地当事人发出责令限期交出土地通知书。
征地补偿、安置争议不影响征地方案的实施。
第十一条 被征地农村集体经济组织、土地承包经营者及相关权利人应当在责令限期交出土地通知书的期限内交出土地，不得阻挠。逾期拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
第三章 征收土地补偿
第十二条 征收土地的地类，由市国土资源行政主管部门按照国家有关土地分类的标准和技术规程进行确定。征收土地范围内涉及原规划划定自留就业留用地的，其位置、范围、面积等情况以市规划行政主管部门提供的依据为准。
第十三条 征收各类土地的前三年平均年产值，按土地被征收当年市人民政府公布和实行的北海市各类农用地前三年平均年产值标准执行。
第十四条 征收土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。
第十五条 征收土地的土地补偿费标准按下列标准执行（基本农田和村庄建设用地除外）：
（一）征收耕地的，水田按其被征收前三年平均年产值的九倍补偿，菜地按其被征收前三年平均年产值的八倍补偿，旱地按其被征收前三年平均年产值的七倍补偿。
（二）征收鱼（虾）塘、藕塘的，按其被征收前三年平均年产值的八倍补偿。
（三）征收防护林、特种用途林的，按其被征收前三年平均年产值的九倍补偿。
（四）征收用材林、经济林、薪炭林地的，已有收获的，按其被征收前三年平均年产值的七倍补偿，未有收获的，按其被征收时旱地前三年平均年产值的四倍补偿。
（五）征收苗圃、花圃的，按其被征收前三年平均年产值的四倍补偿。
（六）征收轮歇地、牧草地的，按其被征收时旱地前三年平均年产值的三倍补偿。
（七）征收荒山、荒地、荒沟、荒滩等未利用地的，按其被征收时旱地前三年平均年产值的二倍补偿。
第十六条 征收土地的安置补助费标准按下列标准执行（基本农田和村庄建设用地除外）：
（一）征收耕地的，安置补助费总额分别为：
1.征收前人均耕地超过0.06公顷的，为该耕地被征收前三年平均年产值的五倍；
2.征收前人均耕地超过0.05公顷不超过0.06公顷的，为该耕地被征收前三年平均年产值的六倍；
3.征收前人均耕地超过0.04公顷不超过0.05公顷的，为该耕地被征收前三年平均年产值的八倍；
4.征收前人均耕地超过0.03公顷不超过0.04公顷的，为该耕地被征收前三年平均年产值的十倍；
5.征收前人均耕地超过0.025公顷不超过0.03公顷的，为该耕地被征收前三年平均年产值的十二倍；
6.征收前人均耕地超过0.02公顷不超过0.025公顷的，为该耕地被征收前三年平均年产值的十四倍；
7.征收前人均耕地不超过0.02公顷的，为该耕地被征收前三年平均年产值的十五倍；
（二）征收林地、园地、养殖水面、轮歇地、牧草地、晒场、农村道路等农用地的，安置补助费总额为其被征收前三年平均年产值的五倍。
（三）征收荒山、荒地、荒沟、荒滩等未利用地的，不支付安置补助费。
第十七条 青苗补偿费按一造产值补偿，具体补偿标准为：
（一）水田、旱地、菜地、园地、林地及除养殖水面以外的其它农用地：2500元/亩；
（二）养殖水面：正在养殖的鱼（虾）塘为4500元/亩补偿，养殖间歇期的鱼（虾）塘为3000元/亩，其他养殖水面参照鱼（虾）塘进行补偿。
（三）未利用地：1000元/亩；
（四）苗圃、花圃：能移栽的，支付移栽人工费；不能移栽的，作价补偿。
第十八条 地上附着物视实际情况给予适当补偿，具体补偿标准按市人民政府公布和实行的《北海市辖区征地地上附着物补偿标准》执行。
第十九条 征收基本农田（水田、旱地）的，土地补偿费和安置补助费总额为其被征收前三年平均年产值的30倍。
第二十条 征收村庄建设用地（已划定为自留就业用地除外）的，土地补偿费按土地被征收时旱地前三年平均年产值的七倍补偿；安置补助费按下列标准执行：
（一）征收前人均耕地超过0.06公顷的，按旱地前三年平均年产值的五倍补偿；
（二）征收前人均耕地超过0.05公顷不超过0.06公顷的，按旱地前三年平均年产值的六倍补偿；
（三）征收前人均耕地超过0.04公顷不超过0.05公顷的，按旱地前三年平均年产值的八倍补偿；
（四）征收前人均耕地超过0.03公顷不超过0.04公顷的，按旱地前三年平均年产值的十倍补偿；
（五）征收前人均耕地超过0.025公顷不超过0.03公顷的，按旱地前三年平均年产值的十二倍补偿；
（六）征收前人均耕地超过0.02公顷不超过0.025公顷的，按旱地前三年平均年产值的十四倍补偿；
（七）征收前人均耕地不超过0.02公顷的，按旱地前三年平均年产值的十五倍补偿。
第二十一条 征收自留就业用地的，土地补偿费和安置补助费按我市现行征地最高补偿标准补偿；青苗和地上附着物补偿标准按本办法第十七条、第十八条规定执行。
第二十二条 建设项目依法使用国有农、林、牧、渔场等国有土地的，土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费参照征收集体土地的补偿标准执行。
第四章 民屋拆迁补偿安置
第二十三条 项目业主单位须依照本办法对被拆迁户进行拆迁补偿安置，被拆迁户应当在规定的拆迁期限内完成拆迁。
第二十四条 被拆迁户以合法有效的土地、房产权属证件，建房批准文件或土地（房产）权属认定结果计户，拆迁安置按户进行。
第二十五条 被拆迁房屋的用途和建筑面积，以合法有效的土地、房产权属证件或者建房批准文件的记载为准。无上述证件的，以市国土资源行政主管部门实地调查和土地（房屋）权属认定结果为准。
第二十六条 房屋拆迁须由项目业主单位与被拆迁户订立房屋拆迁补偿安置协议，拆迁补偿安置协议应载明被拆迁房屋的位置座落、建筑面积、补偿安置方式、补偿金额、拆迁期限、拆迁过渡方式、过渡期限及当事人需约定的其他事项等内容。
第二十七条 项目业主单位与被拆迁户经反复协商仍未达成拆迁补偿安置协议的，由辖区人民政府负责进行协调，市国土资源行政主管部门配合；如被拆迁户无正当理由不配合拆迁工作或拒不签订拆迁补偿安置协议的，由项目业主单位、辖区人民政府及市国土资源行政主管部门拟订拆迁补偿处置方案并报市人民政府批准后，向被拆迁户发出责令限期交出土地通知书，被拆迁户应当在期限内自行拆除房屋及地上建（构）筑物、交出土地，不得阻挠。
第二十八条 被拆迁房屋的补偿标准，按土地被征收时市人民政府公布和实行的《北海市辖区征地地上附着物补偿标准》进行补偿。
第二十九条 房屋拆迁补偿安置，采取货币补偿和回建地安置相结合的方式进行。鼓励以货币补偿或产权房（公寓房）置换方式解决被拆迁户住房问题。
货币补偿，指项目业主单位按照《北海市辖区征地地上附着物补偿标准》，对拆迁的房屋及其它附着物进行补偿。
回建地安置，指项目业主单位按照回建宅基地安置条件给被拆迁户提供回建宅基地。回建宅基地按被拆迁房屋用地的供地方式办理用地手续。
第三十条 对符合回建宅基地安置条件但不申请回建宅基地的被拆迁户，可申请货币安置。金额按以下公式计算：
补偿金额＝回建宅基地面积×回建区宅基地平均市场价格－回建宅基地成本
回建区宅基地平均市场价格评估参考的供地方式按被拆迁房屋占地的供地方式，回建宅基地成本为被拆迁户按本实施办法取得回建宅基地的成本。
第三十一条 回建地的地点和面积由市规划行政主管部门、市国土资源行政主管部门及辖区人民政府确定，项目业主单位统一委托进行回建地的规划设计及基础配套设施建设，并负责回建地的征地补偿、通水、通电、通路、排水、排污及场地平整费用。
被拆迁户根据回建宅基地的规划设计条件，自己出资建房。
第三十二条 回建宅基地按“一户一宅”原则进行安置。
（一）持有合法土地、房屋权属证件或经批准的土地权属认定材料，户口在本村（拆迁地）的被拆迁户，可按如下两种方式中的任何一种方式选择安排回建宅基地：
方式一：按户籍人口情况申请安排回建宅基地。每户回建宅基地面积以人均20平方米计算，最高不得超过100平方米。具体标准为：
1.属1人户的，原则上与近亲属合并安置；如属孤寡老人、五保户的，统一由业主单位负责另行安置；
2.属2人户的，每户48平方米；
3.属3人户的，每户60平方米；
4.属4人户，每户80平方米；
5.属5人以上户（包括5人户），每户100平方米。
符合上述回建宅基地安置条件的被拆迁户，属1至2人户的，每一户可申请不超过60平方米回建宅基地。但每户申请并获批准安排回建宅基地面积超出安置面积的部分，须按回建宅基地成本价缴纳有关费用。
方式二：参照权属证件面积以宗地为单位申请安排回建宅基地。具体标准如下：
1.证件登记占地面积在60平方米以下的可申请安排60平方米的回建宅基地；
2.证件登记占地面积在60平方米以上（含60平方米），80平方米以下的，可申请安排80平方米的回建宅基地；
3.证件登记占地面积在80平方米（含80平方米）以上的，可申请安排100平方米的回建宅基地。
申请并获批准安排回建宅基地面积大于证件面积的，须按回建宅基地成本价缴纳有关费用。
（二）持有合法土地、房屋权属证件，户口不在本村（拆迁地）的被拆迁户，可以凭权属证件申请安排回建宅基地。回建宅基地按照权属登记宗地为单位计算回建用地面积，具体标准如下：
1.证件占地面积在80平方米以下的，可申请安排60平方米的宅基地，申请并获批准安排回建宅基地面积大于证件面积部分，须按回建宅基地成本价缴纳有关费用；
2.证件占地面积在80平方米以上（含80平方米），100平方米以下，可申请安排不超过80平方米的宅基地；
3.证件占地面积在100平方米（含100平方米）以上，可申请安排不超过100平方米的宅基地。
（三）在本村有房屋（自建或继承），户口不在本村（拆迁地）又未办理土地、房屋权属证件的被拆迁户（除五保户、孤寡老人外），确属住房困难，经申请并报所在村（居）委会、镇（街道办事处）、区政府核实同意的，经国土资源行政主管部门认定土地权属后，可以申请按宗地为单位安排回建宅基地。安置回建宅基地面积按如下标准执行：
1.权属认定房屋占地面积在100平方米以下的，可申请安排60平方米的宅基地；
2.权属认定房屋占地面积在100平方米以上，可申请安排不超过80平方米的宅基地。
申请并获批准安排回建宅基地的被拆迁户，须按回建用地成本缴纳有关费用。
（四）对于持有合法房屋权属证件但无土地权属证件的，按房屋权属证件上的占地面积计算。
（五）持有合法土地、房屋权属证件的被拆迁户，土地权属证件面积大于按上述规定申请安排回建宅基地面积的，可对超出部分的土地按北海市城区住宅用地基准地价（级别价均价）进行补偿。金额按以下公式计算：
补偿金额＝被征收土地所在片区基准地价×（原权属证件土地面积－回建宅基地面积）。
（六）回建宅基地成本由项目业主单位按照征收土地成本、回建小区配套建设等费用进行核算，并上报市人民政府确定。
第三十三条 安置人口按照被拆迁户家庭户口簿记载的常住户口人数确定。被拆迁户家庭成员在本集体虽无常住户口，但属于下列情形之一的人员，可计入安置人口：
（一）原户口在拆迁地现在部队服役的军人（不含已在外定居人员）；
（二）原户口在拆迁地的在校学生；
（三）原户口在拆迁地现在监狱服刑、劳动教养的人员；
（四）法律、法规规定的其他人员。
安置人口计算截至市人民政府发布《征收土地方案公告》之日止。本办法实施之前已签订房屋拆迁补偿安置协议的，安置人口计算截止日为协议签订生效日；市人民政府已就具体重大项目征地拆迁制定相关规定的，按相关规定核定安置人口。
第三十四条 被拆迁户家庭常住人口中已结婚登记并分立户口簿的，可申请分户安排回建宅基地；未结婚登记但分立户口簿的，与家庭内部其他成员视为一户安排回建宅基地。
第三十五条 有下列情形的，不予安排回建宅基地：
（一）夫妻双方分户申请的；
（二）城市居民在农村非法购买土地或在集体土地上非法建房的；
（三）户口不在本村（拆迁地），且未办理土地、房屋权属证件的；
（四）未办理土地、房屋权属认定手续的；
（五）在本市已享受过政府征地拆迁补偿安置政策的；
（六）被拆迁户有其他宅基地（含继承、分户、一户多宅等），已超过规定面积的。
第三十六条 项目业主单位负责办理被拆迁户回建宅基地的《建设用地批准书》及《建设用地规划许可证》，被拆迁户自行办理房屋报建手续，房屋建设所需的建筑施工图纸等资料由项目业主单位负责提供。
第三十七条 拆迁过渡安置方式以被拆迁户自主解决为主，项目业主单位协助的方式进行。
（一）自主解决过渡住房的，由项目业主单位给予被拆迁户一次性发放临时过渡安置费和搬家补助费（含搬家费、人工费）。临时过渡安置费标准为每户每月500元，时间以被拆迁户搬离原有住房之日至政府或项目业主交付回建地后五个月止计算，不足12个月按12个月计算，超过12个月按实际时间计算；搬家补助费标准为每户400元。
（二）被拆迁户不能解决过渡住房、由项目业主单位安排临时过渡住房的，仅按每户400元标准给被拆迁户发放搬家补助费，不再发放临时过渡安置费。
（三）被拆迁户在政府规定的期限内签订房屋拆迁补偿安置协议、完成房屋拆迁的，由项目业主单位视具体情况并报经市人民政府批准后，可给予适当奖励。
第三十八条 征收土地涉及拆迁村（居）委会、村（居）民小组等集体经济组织的办公用房、公益事业用房以及乡村学校用房，参照本办法第十八条规定进行补偿；回建用地的位置和面积按国家用地政策和城乡规划要求确定。
第五章 附 则
第三十九条 征收土地涉及被征地农民的社会保障问题，按《广西壮族自治区人民政府办公厅转发自治区劳动和社会保障等部门关于广西壮族自治区被征地农民社会保障试行办法的通知》（桂政办〔2008〕18号）和市人民政府发布、实行的被征地农民社会保障实施办法执行。
第四十条 国家和自治区基础设施重大项目建设用地的征地拆迁工作，按自治区人民政府的有关规定执行。
第四十一条 本办法发布前市人民政府已就具体建设项目征地拆迁工作制订并公布实施细则的，该建设项目的征地拆迁工作仍按原制订和公布的实施细则执行。
第四十二条 本办法未列明的事项，按国家、自治区有关法律、法规、规章的规定执行。
第四十三条 本办法自发布之日起施行。
第四十四条 合浦县可参照本办法结合实际制订建设项目征地拆迁实施办法。
发布部门：北海市政府 发布日期：2009年03月20日 实施日期：2009年03月20日 (地方法规)
回复人： 回复时间：2011-07-04 15:04:17